Pháp luật cuộc sống

17/08/2015 - 06:00
A A

(AGO) - Hỏi: "Cha mẹ để lại phần đất cho 8 anh chị em tôi, diện tích 240m2. Tháng 8-2012, vì thiếu nợ nên tôi bán đất cho ông Nguyễn Văn Út với số tiền 65 triệu đồng. Việc mua bán chỉ làm giấy tay, không qua công chứng hay chính quyền địa phương. Ông Út trả tôi 63 triệu đồng, hẹn vài ngày sau trả đủ, nhưng đến nay chưa trả. Ngày 16-6-2015, tôi được biết ông Út đã bán phần đất trên cho người khác ở TP. Cần Thơ mà không thông qua tôi. Hiện nay, anh em tôi đã phát hiện vụ việc, nên xảy ra tranh chấp. Tôi có thể chấm dứt hợp đồng mua bán với ông Út như thế nào? Việc mua bán của ông Út có vi phạm pháp luật không?”

Huỳnh Tấn Ngàn (xã Hòa Bình, Chợ Mới)

Luật sư Trần Ngọc Phước, Đoàn Luật sư tỉnh trả lời: Trên cơ sở lời trình bày của ông, có 3 nội dung cần trao đổi như sau:

Một là, về thực hiện quyền sử dụng đất (QSDĐ): Tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Theo quy định trên, đất do cha mẹ để lại cho 8 chị em ông nên QSDĐ được xem như là của chung 8 người, vả lại ông cũng chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ nên ông không có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người khác.

Hai là, thực hiện chuyển QSDĐ vừa phải tuân thủ hình thức, vừa phải thực hiện đúng cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực. Tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã.

Theo quy định, chuyển nhượng QSDĐ vừa phải được lập hợp đồng bằng văn bản, vừa phải được công chứng hoặc chứng thực, nhưng giữa ông với ông Út chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay, điều này cũng không phù hợp với quy định của pháp luật.

Ba là, do việc chuyển nhượng QSDĐ giữa ông với ông Út không phù hợp quy định pháp luật, nên ông Út lấy phần đất của ông sang cho ông Út để tiếp tục sang cho người khác cũng không đúng.

Vì vậy, ông có quyền yêu cầu Tòa án nơi có đất tọa lạc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông với ông Út và giữa ông Út với người mua ở Cần Thơ. Còn hậu quả việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật.

G.K (Lược ghi)