Nhiều quy định mới về giá đất, định giá đất

Bãi bỏ khung giá đất

Quy định tại Luật Đất đai năm 2013, khung giá đất là giá do Chính phủ quy định, ban hành định kỳ 5 năm/lần. Đây là cơ sở để UBND tỉnh, thành phố căn cứ xây dựng và công bố, áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Thể chế hóa Nghị quyết 18/NQ-TW và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, Luật Đất đai năm 2024 bãi bỏ quy định về khung giá đất và hàng năm xây dựng bảng giá đất. Việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất. Thay vào đó, trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Định giá đất theo 4 phương pháp

Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể từng trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết. Luật quy định 4 phương pháp định giá đất, gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh, thay vì chỉ giao “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất” như Luật Đất đai năm 2013. Luật cũng quy định rõ Chính phủ chỉ được quy định phương pháp định giá đất khác với 4 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.

Phiên họp thông qua Luật Đất đai năm 2024

Khoản 5, Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định các phương pháp định giá đất. Cụ thể, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường. Cùng với đó, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Định giá đất theo giá thị trường

Luật Đất đai năm 2024 quy định các phương pháp định giá đất. Đó là phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Định giá đất tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. Quy định bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

N.R