Những điều cần biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai

Theo Khoản 3, Điều 3 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2, Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất (QSDĐ), như tranh chấp về ranh giới do hành vi lấn, chiếm... Những tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho, tranh chấp về thừa kế QSDĐ không phải là tranh chấp đất đai. Tranh chấp xác định ai là người có QSDĐ bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn (nơi có đất) nếu muốn khởi kiện.

Theo Khoản 2, Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Khoản 2, Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có QSDĐ mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”. Đối với tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ (tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế QSDĐ, chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ...) không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có QSDĐ mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã (nơi có đất).

 Nếu đã có giấy chứng nhận QSDĐ, sau khi hòa giải không thành tại UBND cấp xã, mà các bên vẫn muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ được gửi đơn khởi kiện tại tòa án. Nếu đất không có giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ (theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), các bên được lựa chọn 1 trong 2 cách giải quyết sau: Khởi kiện tại tòa án hoặc đề nghị UBND cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết (tùy trường hợp cụ thể).

Khi xảy ra tranh chấp, các bên đều có căn cứ riêng và có mục đích thắng kiện. Nhưng trước khi khởi kiện, các bên phải xem xét khả năng thắng kiện, vì người khởi kiện mà thua kiện phải mất án phí, chưa kể các chi phí khác; thời gian khởi kiện thường kéo dài. Căn cứ Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Tòa chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định. Vì vậy, muốn thắng kiện phải có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện. Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật, được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định tình tiết khách quan của vụ án, cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp”.

Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm tối đa là 6 tháng (cụ thể, thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án). Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng thời gian gia hạn thêm không quá 2 tháng.

Thời hạn đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm tối đa không quá 2 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trong thời hạn 1 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, tòa án phải mở phiên tòa. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 2 tháng. Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 8 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ. Tuy nhiên, đây chỉ là thời hạn xét xử sơ thẩm theo quy định của pháp luật, trên thực tế vụ án có thể kéo dài nhiều năm.

Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể. Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể. Theo đó, tranh chấp về dân sự không có giá ngạch, mức án phí là 300.000 đồng; tranh chấp về dân sự có giá ngạch, mức án phí từ 300.000 đồng đến 112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4 tỷ đồng.

K.N