Quan tâm sửa đổi Luật Nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tế

Mong mở rộng đối tượng người mua

Theo Sở Xây dựng, là cơ quan chuyên môn có chức năng quản lý nhà nước về nhà ở, đơn vị tham gia góp ý từ những lần dự thảo đầu tiên, góp ý trực tiếp tại các buổi hội thảo do Bộ Xây dựng tổ chức. Tháng 9/2023, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh tiếp tục tổ chức lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Nhiều nội dung góp ý trước đây của Sở Xây dựng, đơn vị khác đã được Bộ Xây dựng tiếp thu, đưa vào quy định, như: Bổ sung làm rõ một số định nghĩa, thời hạn sử dụng chung cư... 

“Phát triển nhà ở xã hội là chính sách quan trọng của Nhà nước, nhằm ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội tốt được coi là tiêu chí quan trọng để đánh giá phúc lợi dân cư của một quốc gia, vì chính sách này nhắm đến người nghèo, người có thu nhập thấp và người chưa có khả năng tự mua nhà ở. Nhà ở xã hội là đối tượng nhà ở dành cho người mua với các điều kiện kèm theo. Tuy nhiên, Điều 74 của dự thảo luật chưa thể đáp ứng nhu cầu của những người không có khả năng mua nhà thương mại. Vì vậy, cần thiết phải mở rộng thêm đối tượng được hưởng chính sách về hỗ trợ nhà ở xã hội (và các đối tượng theo quy định từ Khoản 1 đến Khoản 12, Điều 74) được phân làm nhóm ưu tiên” - Phó Trưởng phòng Quản lý nhà, thị trường bất động sản và hạ tầng kỹ thuật (Sở Xây dựng) Lê Minh Điệt góp ý.

Bên cạnh đó, Điểm a, Khoản 1, Điều 76 quy định điều kiện về nhà ở có hướng mở hơn so với quy định trước đây (không yêu cầu về điều kiện cư trú, phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội). Tuy nhiên, để xác định đối tượng “chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình...” trong trường hợp không phải người địa phương sẽ rất khó khăn. Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị điều chỉnh, bổ sung cụ thể nội dung này.

Ông Lê Minh Điệt phân tích: “Khoản 3, Điều 76 quy định điều kiện để được hỗ trợ vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định, “Để được vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội” là quy định không cần thiết, vì hợp đồng mua bán là cơ sở rất cơ bản giữa bên mua, bên bán nên kiến nghị lược bỏ. Mặt khác, cần quy định cụ thể về “điều kiện vay vốn” của tổ chức tín dụng cụ thể, để các đối tượng nghiên cứu trước khi làm hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội. Tránh trường hợp được xét duyệt đúng đối tượng mà không đảm bảo điều kiện vay, sẽ tốn nhiều thời gian và chi phí”.

Tiếp sức cho nhà đầu tư

Ngoài những băn khoăn về quy định dành cho người mua nhà ở, nhiều ý kiến còn đề xuất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về phía nhà đầu tư nhà ở. Điểm đáng chú ý nhất là Khoản 5, Điều 5 dự thảo luật: “Tại các đô thị loại I, II và III, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở…”.

Quy định này tạo ra những ràng buộc rất nghiêm ngặt cho chủ đầu tư, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu điều chỉnh nội dung theo hướng linh hoạt hơn: Tùy điều kiện, nhu cầu thực tế của địa phương mà giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định các khu vực phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua. Theo Sở Xây dựng, thực tế triển khai, nhiều dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh và cả nước rất khó bán so với việc bán đất nền, lượng tồn bất động sản dạng này còn rất lớn.

Đồng quan điểm, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Sao Mai Lê Xuân Quế chia sẻ: “Qua các dự án do Sao Mai đầu tư ở tỉnh An Giang và nhiều tỉnh, thành phố khác, việc bán nhà ở thường đối mặt với thực trạng không thu hồi đủ tiền xây dựng đã bỏ ra trong mấy năm triển khai dự án. Do đó, ở góc độ nhà đầu tư, chúng tôi nhận thấy Khoản 5, Điều 5 chưa khả thi, chưa hợp lý, kiến nghị xem xét lại theo phương án giao lại UBND cấp tỉnh quyết định”.

Ông Lê Xuân Quế cũng đề nghị, tại Điều 36 (chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại), cần làm rõ hơn loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại là thế nào? Trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được quỹ đất (nông nghiệp) sau khi được UBND tỉnh cho nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án khu nhà ở thì có được coi là “có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại” hay không? Trường hợp đất công nằm xen kẹt trong ranh dự án nhà ở thương mại khu đô thị thì được nhận chuyển nhượng không? Lâu nay, công ty bị vướng quy định này trong thực tế, rất khó thực hiện. Vì vậy, đề xuất cho phép chuyển nhượng.

Luật Nhà ở liên quan đến rất nhiều luật khác (gồm luật hiện hành, luật đang trong quá trình sửa đổi), như: Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Cư trú… Các đại biểu tỉnh An Giang đề nghị, trước khi trình thông qua dự thảo, cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát tính đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan để bảo đảm hiệu lực, hiệu quả.

GIA KHÁNH