Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính trao đổi với các đại biểu tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững

Tránh thiệt thòi về giá đất

Hiến pháp quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai 2013 cụ thể hóa những quyền của chủ sở hữu mà nhà nước thực hiện, trong đó có quyền “quyết định giá đất”. Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.

Trên cơ sở đó, UBND tỉnh, thành phố xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Tuy vậy, thực tế cho thấy, giá đất trong khung/bảng giá đất có khoảng cách rất xa với giá đất trên thị trường, nhất là ở những đô thị phát triển, sôi động. Theo Nghị định 96/2019 quy định về khung giá đất, giá đất ở đô thị cao nhất chỉ 162 triệu đồng/m2. Quy định giá đất thấp không chỉ người dân chịu thiệt khi bị thu hồi đất, được bồi thường, nhà nước cũng quản lý thuận tiện hơn. 

Hiện nay, Nghị định 12/2015 và Thông tư 92/2015, Thông tư 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định bảng giá đất của cấp tỉnh là căn cứ tính thuế với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá, hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất cấp tỉnh quy định. Khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ được ban hành bảng giá đất mới, không bị khống chế “đụng” giá khung.

Qua đó, người sử dụng đất phải kê khai đúng giá chuyển nhượng thực tế. Việc này, trước hết là tránh bị thất thu; công chức giải quyết hồ sơ mua bán thuận tiện, nhanh chóng, ngân sách tăng thu gấp nhiều lần so với hiện nay. Một số chuyên gia phân tích, bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đưa bảng giá đất các tỉnh, thành phố tiệm cận khoảng 80-90% thực tế sẽ giúp thị trường minh bạch, hài hòa lợi ích của nhà nước với người dân. Tuy nhiên, bảng giá đất phải được cộng đồng công nhận là sát với giá thị trường. Từ đó, sẽ làm căn cứ rõ ràng để nhà nước tính giá bồi thường đất, tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất... giúp các dự án đẩy nhanh tiến độ, tác động tích cực nền kinh tế.

Minh bạch giá đất

“Luật Đất đai quy định khung giá đất bám giá thị trường nhưng thực tế luôn có khoảng cách lớn giữa giá đất thị trường và giá nhà nước quy định. Khoảng cách này vô hình trung tạo ra kẽ hở cho tham nhũng và trục lợi đất đai. Nghị quyết 18-NQ/TW hướng đến bỏ khung giá đất là một bước tiến bộ rất lớn trong nhìn nhận thị trường bất động sản đúng với góc độ kinh tế thị trường. Trước đây, trong thời kỳ kinh tế kế hoạch mới có khung giá ở nhiều lĩnh vực. Khi đổi mới, nhà nước dần bỏ hết nhưng trong lĩnh vực bất động sản vẫn tồn tại khung giá.

Nói cách khác, vấn đề 2 giá đã bóp méo thị trường, tạo ra những hệ lụy gây thất thu ngân sách, cơ hội cho giới đầu cơ thổi giá đất. Chúng ta đã đi bước dài kinh tế thị trường định hướng XHCN, nhiều chủ trương hội nhập với quốc tế, có lĩnh vực bắt kịp nhưng trong bất động sản còn tồn tại đôi chút đặc điểm kinh tế kế hoạch, về tính công bằng đã gây bất lợi cho người dân và nhà nước” - TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng (IIB) cho biết.

Liên quan việc này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia kinh tế) cho biết, khung giá đất thực tế thấp hơn so giá đất thị trường, đưa tình trạng các dự án giao thông trọng điểm ở nhiều địa phương bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng. Hay những khu tập thể xây dựng đã 50-60 năm nay xuống cấp nghiêm trọng, nhưng không thể cải tạo cũng vì giá bồi thường thấp. Nghị quyết 18-NQ/TW định hướng bỏ khung giá đất, sẽ bỏ được sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo, giúp công tác bồi thường thu hồi đất thuận lợi, các dự án đẩy nhanh tiến độ, tác động tích cực nền kinh tế.

Từ Nghị quyết 18-NQ/TW có thể thấy rằng, chế định đấu thầu quyền sử dụng đất sẽ là nội dung trọng tâm trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo (trình Quốc hội cho ý kiến, dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6, tháng 10/2023). Định hướng trên của Nghị quyết 18-NQ/TW hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất, không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là đối với đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu có sử dụng đất.

Đặc biệt, với nội dung: các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho nhà nước theo quy định của pháp luật; tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ các việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất sử dụng đa mục đích... Nghị quyết 18-NQ/TW đã đề ra những giải pháp ngăn chặn thất thoát, lãng phí đất đai một cách căn cơ.

N.R