3 bộ luật góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản

Các điểm mới của 3 luật

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cùng có hiệu lực ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó, được doanh nghiệp (DN), chuyên gia kỳ vọng sẽ có tác động tích cực, góp phần quan trọng thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội có đủ điện, đường, trường, trạm…

Luật Nhà ở có nhiều nội dung mới, mang tính đột phá quan trọng, góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở. Với vấn đề về phát triển nhà ở, luật đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, DN, cá nhân tham gia phát triển nhà ở.

Trong thời gian tới, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình Nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa, các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm, tạo ra nhiều lợi ích quốc gia, công cộng, tạo ra tăng trưởng cho địa phương, cho người dân, cộng đồng xã hội.

Luật Kinh doanh BĐS cũng có nhiều nội dung mới, mang tính đột phá. Nổi bật trong đó, nội dung đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán và giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50%, thay vì 70% như trước đây đã quy định.

Nhiều chuyên gia BĐS đánh giá, các quy định này sẽ sàng lọc DN có tài chính lớn, bảo vệ an toàn cho người mua. Vì vậy, các DN kỳ vọng khi luật mới có hiệu lực sẽ gỡ vướng về mặt pháp lý, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, cấp phép cho dự án để bù lại các chi phí đầu vào của dự án có thể gia tăng.

Những đổi mới của luật sẽ tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Đồng thời, pháp luật thiết lập công cụ kiểm soát, quản lý để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Những lực đẩy tích cực

Theo ông Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, các bộ luật mới sẽ có tác động tích cực lớn, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường nói chung và BĐS nói riêng. Bởi lẽ, các bộ luật này được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này. Những nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn đó đã được thể hiện trong các đạo luật vừa được Quốc hội thông qua tuy chưa đạt kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ có phát huy hiệu lực, tích cực.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng thông tin, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm, từ đó, các nghị định hướng dẫn cũng sẽ đẩy nhanh thời gian ban hành và hành lang pháp lý sẽ rõ ràng, minh bạch hơn. Từ đó, các vướng mắc pháp lý của các dự án BĐS cũng sẽ được giải quyết, DN BĐS vượt qua khó khăn, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư.

Dự báo về thị trường BĐS nửa cuối năm 2024, đặc biệt là khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm, các chuyên gia xác định tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường BĐS sẽ thúc đẩy nhanh hơn từ khoảng cuối năm 2024 trở đi. Thị trường BĐS vẫn theo đà tích cực phục hồi trở lại, nhưng khó có thể nóng.

Vấn đề đặt ra, đối với các DN họ có tiếp tục cải thiện được tình hình tài chính của mình hay không. “Bộ ba luật có hiệu lực sớm, cùng các văn bản hướng dẫn thi hành sẽ là động lực rất lớn, tạo tâm lý yên tâm, ổn định cho các nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS ”- ông Nguyễn Hoàng thông tin thêm.

PGS. TS Trần Kim Chung (nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương) thông tin, sẽ đưa ra ba kịch bản cho thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2024. Thứ nhất, trong trường hợp mọi yếu tố không có đột biến, thị trường BĐS vẫn tiếp tục theo xu thế đi lên, nhưng có thể chậm. Thứ hai, kịch bản thị trường sẽ tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích. Thứ ba không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể sẽ xảy ra.

Đó là thị trường BĐS thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất - kinh doanh trong nước khó phục hồi, hoặc phục hồi chậm chạp.

Tuy nhiên, trong ba kịch bản thị trường, chuyên gia Trần Kim Chung hướng về kịch bản tích cực thứ hai: “Thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích. Đó là khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng”.

N.R (Tổng hợp)