Những điểm mới Luật Đất đai năm 2024

Đất không có giấy tờ trước ngày 1/7/2014 được cấp "sổ đỏ"

Khoản 3, Điều 138 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước 1/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp "sổ đỏ" nếu đáp ứng các điều kiện. Đó là không vi phạm pháp luật về đất đai; không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp, mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp "sổ đỏ" thêm 10 năm (từ ngày 1/7/2004 thành 1/7/2014). Theo lộ trình, từ năm 2025, đất không có giấy tờ sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 sẽ được cấp "sổ đỏ".

Tương tự, đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 1/7/2014 khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 4, Điều 140 sẽ được cấp "sổ đỏ": Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Hội đồng Phổ biến pháp luật tỉnh triển khai Luật Đất đai năm 2024

Bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất mới

Luật Đất đai đã bỏ khung giá đất. Điều 159 quy định, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công bố bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 năm sau. Điều này đồng nghĩa, bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm, thay vì định kỳ 5 năm/lần như quy định Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, bảng giá đất hiện hành tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trong trường hợp cần thiết, tỉnh, thành phố có thể điều chỉnh bảng giá đất theo quy định mới để phù hợp thực tế giá đất tại địa phương. Xác định giá đất bảo đảm thị trường thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện tại.

Cụ thể, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất; làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng, tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công.

Thêm trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất

Từ ngày 1/1/2025, một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất.

Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở, di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi. Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất; sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn. Đất sử dụng làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng, đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm…

Chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư

Điều 91 nêu rõ: Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Điều này cũng quy định, khu tái định cư phải hoàn thiện điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Một khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án.

Về nguyên tắc, từ ngày 1/1/2025, việc tái định cư phải thực hiện trước mới được thu hồi đất.

Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Khoản 3,, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Song, tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 không còn quy định trường hợp này.

Từ ngày 1/1/2025, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Với người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (trên 3ha đối với tỉnh, thành phố thuộc khu vực Đông Nam Bộ và 2ha đối với ĐBSCL) thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt. Doanh nghiệp cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì bị cấm như hiện nay.

Bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực thi hành. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 không còn hộ gia đình. Đối tượng hộ gia đình chỉ công nhận sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Từ ngày 1/1/2025, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất. Điều 256 quy định hộ gia đình sử dụng đất có sổ trước ngày luật này có hiệu lực sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả thành viên hộ vào sổ nếu có nhu cầu.

Luật mới có quy định chuyển tiếp đối với quyền sử dụng đất hộ gia đình tại Điều 259. 

N.R