Chưa được pháp luật quy định, 95% chung cư mini xây sai phép

ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) khẳng định, hiện nay chung cư mini là sự đánh tráo khái niệm về một loại hình nhà ở chưa được pháp luật quy định.

Chung cư mini chưa có cơ sở pháp lý nào để được công nhận là loại hình nhà ở được bán. Trên thực tế, đa số là cá nhân tự mua đất, sau đó xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, rồi đem chia thành các căn hộ khép kín để bán. Đây là thỏa thuận dân sự, chứ không có hợp đồng mua bán vì không có quy định về bán một phần tài sản. 

Ông Toản dẫn chứng, cá nhân có một mảnh đất rộng khoảng 200 - 300 m2, khi xây cao tầng và bán các căn hộ thì chủ sở hữu các căn hộ này không được cấp sổ đỏ riêng, mà đứng tên chung trong một sổ đỏ, dưới dạng chia sẻ tài sản.

"Nếu chung cư mini nào mà khách được cấp giấy chứng nhận thì có nghĩa là dưới dạng dự án chung cư thương mại bình thường, phải lập dự án, có chủ trương đầu tư, nộp tiền sử dụng đất...", ông Toản nói.

Ông Toản cũng nhận định, có tới 95% chung cư mini trên thị trường hiện nay là xây dựng sai phép, chủ đầu tư được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng sai phạm. Bởi lẽ, nếu làm đúng quy định thì chủ đầu tư chưa làm đã thấy lỗ.

"Nếu mua một khu đất 200 m2 với giá 10 tỷ, nhưng chỉ được xây 5 tầng và xây 70% diện tích, tức là được 700 m2, chi phí cả tiền đất và tiền xây dựng là khoảng 22 triệu đồng/m2, trong khi nếu xây thành 10 tầng, diện tích xây dựng là 1.400 m2, thì chi phí mỗi mét vuông chỉ 14 triệu đồng. Nếu bán với giá 25 triệu đồng/m2, thì rõ ràng xây 5 tầng chủ đầu tư không có lãi, nhưng 10 tầng thì lãi đậm", ông Toản phân tích.

Tuy nhiên, nếu xin cấp phép xây 10 tầng thì lại buộc phải có PCCC, mà chi phí cho PCCC rất lớn và rất khó để được thẩm duyệt. Cụ thể, theo quy định, nếu diện tích sàn vượt 1.200 m2 chủ đầu tư buộc phải có PCCC, vì vậy, các chủ đầu tư sẽ lách luật xin cấp phép dưới 1.200 m2 để coi như một căn nhà dân bình thường và không cần PCCC. 

"Tôi cho rằng, để loại hình chung cư mini phát triển tràn lan như thời gian vừa qua là do sự buông lỏng quản lý của chính quyền các cấp. Như tôi đã nói, phải có tới 95% loại hình chung cư mini có sai phạm, nhưng vẫn ngang nhiên tồn tại là do chính quyền đã làm ngơ. Đội quản lý trật tự xây dựng tại các phường rất chặt, bạn chỉ cần mang bao cát, bao xi măng về nhà là đã có người xuống hỏi ngay, chứ đừng nói những "con voi" chung cư mini cứ thản nhiên xây dựng và vận hành như thế", ông Toản bày tỏ.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng nhận định, loại hình chung cư mini đến nay vẫn chưa được quy định cụ thể, có hai trường hợp khi mua chung cư mini.

Trường hợp thứ nhất, các sản phẩm là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải lập dự án và phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai và kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư thường mất từ 2 - 5 năm để triển khai hoàn thiện dự án để đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Trường hợp thứ hai, chủ đầu tư xây chung cư mini nhưng không đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật về xây dựng, phòng cháy chữa cháy…nên không được cấp phép. Ở trường hợp này, người mua chung cư mini có thể đứng tên chung trên sổ đỏ với chủ đầu tư và những người khác.

Thiếu may mắn hơn, nhiều người mua bán bằng giấy viết tay và không được đứng tên ở sổ đỏ. Có trường hợp đã ở gần 10 năm nhưng vẫn không có sổ đỏ. Điều này rất dễ xảy ra rủi ro nếu có tranh chấp.

Hiện nay theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ và chia tách sổ đỏ, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý.

Trong khi đó, hầu hết các chung cư mini tại Hà Nội không đáp ứng được những quy định đó nên không đủ điều kiện tách sổ riêng cho từng căn.

Đứng ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thị Minh Thu – Công ty Luật TNHH Hợp Nhất – Đoàn Luật sư Hà Nội, cho biết, pháp luật hiện nay chưa có khái niệm về chung cư mini. Do chưa có ghi nhận về hình thức này như một dạng dự án nhà ở thương mại, nên đối với chung cư mini được coi như nhà ở riêng lẻ.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 thì Tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhà ở được tạo lập hợp pháp trong đó có nhà ở riêng lẻ được thiết kế, xây dựng nhiều tầng, nhiều căn hộ ở mà các căn hộ này có diện tích tối thiểu 30m2 trở lên, thiết kế theo kiểu khép kín, đáp ứng các yêu cầu về nhà chung cư thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu từng căn hộ này để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu. 

Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

"Như vậy đối với loại hình chung cư mini - nhà ở riêng lẻ nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định sẽ được cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ, nếu chung cư mini không thỏa mãn các điều kiện luật định thì chỉ được cấp một giấy chứng nhận cho cả tòa nhà và có thể có tên của các đồng chủ sở hữu", Luật sư Thu cho biết.

Cũng theo Luật sư Minh Thu, chung cư mini mặc dù dưới dạng nhà ở riêng lẻ vẫn phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy chuẩn luật định đảm bảo công trình xây dựng đúng quy hoạch, an toàn PCCC. Nếu công trình xây dựng vi phạm các quy định về PCCC dẫn đến hậu quả nghiêm trọng (thiệt hại về người và tài sản) thì bên bán/cho thuê căn hộ phải chịu trách nhiệm đối với những thiệt hại về người và tài sản do hành vi vi phạm của mình gây ra.

Năm 2020, Bộ Xây dựng có công văn đề nghị các địa phương siết chặt quản lý nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ. Trong đó nêu ra những hệ lụy như: nguy cơ cháy nổ cao, gia tăng mật độ dân số gây ách tắc giao thông, không đảm bảo vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị…Thế nhưng, khi chưa có một chế tài cũng như quy định cụ thể, việc quản lý vẫn còn nhiều khó khăn. Nhiều chung cư mini mới vẫn tiếp tục mọc lên.

Theo CHÂU ANH (VTC News)