Nhiều quy định mới thi hành Luật Đất đai

Quy định mới về việc cấp các loại giấy chứng nhận

Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ (gọi tắt là Nghị định 148) ban hành nhằm tháo gỡ những vấn đề liên quan đến thực tiễn và những vướng mắc, khó khăn, bất cập trong công tác quản lý, sử dụng đất đai hiện nay. Điển hình là công tác lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất công, cụ thể là việc quản lý, trình tự đưa đất vào sử dụng thông qua giao đất, cho thuê đất, nhất là đối với diện tích đất nhỏ, lẻ do nhà nước quản lý; quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập; điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất - kinh doanh (SXKD) khi nhà nước thu hồi đất.

Đối thoại, xem xét, giải quyết khiếu nại về ranh giới đất

Nghị định 148 ra đời kịp thời, bởi đối tượng sử dụng đất hiện có nhiều thành phần, hình thức sử dụng đất đa dạng và việc quản lý đất đang gặp nhiều vướng mắc. Trong đó, một trong những điểm mới đáng chú ý của nghị định là quy định về việc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng khi dồn điền, đổi thửa. Nếu trước đây, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15-5-2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định, một trong những trường hợp được cấp đổi GCNQSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà, GCN sở hữu công trình xây dựng đã cấp là “do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất”. Còn nay, theo Nghị định 148 thì việc “dồn điền đổi thửa” không phải cấp đổi các loại GCN mà là được cấp mới. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức thực hiện “dồn điền đổi thửa” theo nghị định mới, cũng có thêm quy định, trong đó, về trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. Cụ thể, luật quy định cơ quan Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện cấp GCN cho người đã thực hiện xong “dồn điền đổi thửa” theo phương án đã được xét duyệt.

Cùng với đó, Nghị định 148 cũng quy định, được làm GCNQSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở mới khi dồn điền đổi thửa trong trường hợp đất đã bị thế chấp. Cụ thể, trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thay cho GCN đã cấp để làm thủ tục cấp GCN mới. Điều này trước đây gặp khó, phần lớn đều yêu cầu phải có bản gốc hoặc phải chứng thực theo quy định của pháp luật. Sau đó, Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp GCN cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào GCN sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp.

Bổ sung nhiều quy định cần thiết

Luật Đất đai quan hệ đến nhiều mặt của đời sống xã hội, là tài sản vô giá của quốc gia, của mỗi gia đình, tổ chức. Trong hệ thống pháp luật, Luật Đất đai được xem là bộ luật có nhiều văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành. Bên cạnh việc cụ thể hóa các quy định về thi hành Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 148 đã bổ sung một số quy định mới cho các nghị định, gồm: Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 47/2014/NĐ-CP, ngày 15-5-2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, ngày 6-1-2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Ngoài ra, Nghị định 148 còn bổ sung cho Nghị định 43/2014/NĐ-CP một số điều được coi là tháo gỡ cho việc thi hành Luật Đất đai hiện hành. Cụ thể, quy định trách nhiệm tổ chức lập phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai theo chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch, quy định giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...

Đáng chú ý, Nghị định 43/2014/NĐ-CP bổ sung quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý. Trước đây, việc này gặp nhiều lúng túng, thường bị bỏ ngỏ. Cụ thể, ngoài các quy định thông thường, như: thuộc quỹ đất đã thu hồi, không có tranh chấp... thì các thửa đất nhỏ hẹp muốn được giao, cho thuê phải “có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu vẫn được phép tách thửa sau khi xem xét” và “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.

Theo luật sư Trần Văn Sáu (Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh An Giang), Nghị định 148 đã bổ sung vào Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định việc hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục SXKD đối với trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà người sử dụng đất không được bồi thường về đất. Đây là điểm mới, một điều khoản thiết thực, phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai tại một số địa phương, tổ chức. Và chỉ duy nhất khi nhà nước thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thì người sử dụng đất được xem xét hỗ trợ thuê đất để tiếp tục SXKD. Điều này luật gần như chưa đề cập. Đặc biệt, trước đây không quy định rõ tình huống đất công có diện tích nhỏ, lẻ, nằm xen kẽ trong quỹ đất của dự án sẽ được xem xét giải quyết như thế nào. Vì vậy, điều khoản mới này đã góp phần quan trọng giải quyết được các “lỗ hổng” tồn tại thời gian qua trong công tác quản lý, thực thi các quy định về Luật Đất đai hiện hành.

N.R