Phát triển nhà ở xã hội: Khơi thông dòng vốn và xử lý ‘gốc rễ’ nguồn cung

Trong đó có ý kiến một số chuyên gia về mức lãi suất 6,6% đối với người mua NOXH là quá cao, nên chỉ duy trì ở mức 4,8%.

Đòn bẩy từ chính sách tài chính 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HORE), mức lãi suất 6,6% với người mua NOXH là quá cao, kiến nghị Chính phủ duy trì mức 4,8% nhằm giúp người dân, đặc biệt người trẻ có cơ hội tạo lập nơi ở phù hợp thu nhập.

Tại Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về Khu Đô thị mới” diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, theo Nghị định 100, người mua phải vay với lãi suất 6,6% một năm là quá cao. Trong khi đó, từ tháng 7/2021 đến tháng 7/2024, Thủ tướng đã nhiều lần ký duyệt mức lãi suất chỉ 4,8%/năm. Từ tháng 8/2024, lãi suất lại tăng lên 6,6%/năm.

Sau nhiều lần kiến nghị, Chính phủ đã ban hành Nghị định 261 ngày 10/10/2025, mức lãi suất đã được giảm xuống còn 5,4%. “Chúng tôi vẫn tha thiết đề nghị giữ lại mức 4,8%/năm. Bởi vì với mức 5,4% hiện nay, nếu chủ đầu tư vay tại Ngân hàng Chính sách Xã hội (NHCSXH), họ phải chịu mức lãi vay bằng 120% của 5,4%, tức là lên tới khoảng 6,48%, rất cao. Trong khi đó, ngân hàng thương mại (NHTM) lại đang cho chủ đầu tư dự án NOXH như Nam Long vay chỉ khoảng 5,9% đến 6,1%”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Khi nói đến “nhà giá rẻ”, có thể chia thành 2 loại, đó là NOXH và nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập. Vậy mức giá nào được xem là phù hợp?

Vào năm 2013, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02, đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, lúc đó quy định rằng nhà ở thương mại có giá từ 1,050 tỷ đồng trở xuống được vay gói hỗ trợ. Đến nay, mức giá nhà ở thương mại phù hợp có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng.

Đối với loại hình này, đã là nhà ở thương mại thì chủ đầu tư không cần cơ chế đặc thù về quỹ đất hay thuế, mà chỉ cần ưu đãi về tín dụng – tương tự như gói 145.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang triển khai cho NOXH và cải tạo chung cư cũ. “Chúng tôi kiến nghị nên mở rộng gói này cho cả nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức lãi suất 5,9 - 6,1% mà các ngân hàng đang áp dụng hiện nay, là tương đối hợp lý”, đại diện HORE cho biết.

Tuy nhiên một số chuyên gia cho rằng, quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn 20 - 25 năm. Khi đó, những người trẻ có một phần tài chính, đặc biệt với người mua nhà lần đầu, hoàn toàn có thể tạo lập được nơi ở. Chỉ khi đó chúng ta mới thật sự giải được cơn khát nhà ở giá phù hợp với thu nhập.

Theo thông tin mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến tháng 8/2025, các ngân hàng đã giải ngân khoảng 19.700 tỷ đồng từ gói tín dụng hỗ trợ phát triển NOXH. Cùng với đó, việc triển khai các dự án cũng được các địa phương tích cực đẩy nhanh. Dự kiến có thể hoàn thành trên 82.000 căn trong năm nay, góp phần tiến gần hơn tới mục tiêu 100.000 căn...

Hạ lãi suất là chưa đủ khi chưa giải quyết "gốc rễ" vấn đề

Theo một số chuyên gia kinh tế, nếu chính sách tín dụng chỉ dừng lại ở việc hạ lãi suất mà thiếu cơ chế hỗ trợ triển khai, rất dễ rơi vào tình trạng khó tiếp cận vốn.  Bên cạnh đó, cần phải giải quyết gốc rễ từ phía cung, các chính sách ưu đãi tín dụng mới phát huy hiệu quả.

ThS. Trần Trọng Triết – NHNN khu vực 15 cho biết, hiện có 3 chương trình tín dụng hỗ trợ phát triển NOXH. Thứ nhất là gói 120.000 tỷ đồng, đến nay đã có 9 ngân hàng đăng ký tham gia với tổng hạn mức 145.000 tỷ đồng. Thứ hai là chương trình cho vay mua nhà ở xã hội dành cho người trẻ dưới 35 tuổi. Thứ ba là chương trình tín dụng cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, NHNN đã 6 lần yêu cầu các tổ chức tín dụng (TCTD) hạ lãi suất cho vay, từ mức 8,7%/năm ban đầu xuống còn 6,4%/năm cho chủ đầu tư và 5,9%/năm cho người vay mua nhà, thậm chí thấp hơn cả mức cho vay hộ nghèo (khoảng 6,6%/năm).

Báo cáo của NHNN cho thấy, tính đến ngày 31/7, dư nợ cho vay 4 Chương trình NOXH đạt khoảng 30.000 tỷ đồng, song tiến độ triển khai còn chậm. Cả nước mới hoàn thành gần 60% chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ đến năm 2025, cho thấy cần thêm giải pháp mạnh để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng năm 2025, Việt Nam đã hoàn thành 43.681/100.275 căn (đạt 43,6%). Dự kiến đến hết năm 2025 sẽ hoàn thành thêm 39.245 căn (tổng là 82.926/100.275 căn, đạt 83%); đang đầu tư xây dựng 135.033 căn; trong đó 9 tháng năm nay đã khởi công 69 dự án với quy mô 54.362 căn.

Theo TTXVN