Thị trường bất động sản cuối năm

30/10/2018 - 05:50

 - Càng về cuối năm, thị trường bất động sản càng trở nên sôi động do nhiều người có tâm lý gom tiền mua đất ở hoặc đầu tư. Tuy nhiên, cần nắm bắt được giá trị thực của bất động sản để tránh tình trạng mua nhầm đất bị “thổi giá”, “hét giá” lên quá cao.

Giá tăng phi mã

Cách đây hơn 2 năm, anh Vũ Ngọc Hùng (phường Mỹ Xuyên, TP. Long Xuyên) định đầu tư mua nền đất tại Khu đô thị Sao Mai Bình Khánh 5 (phường Bình Khánh, TP. Long Xuyên) nhưng do kẹt vốn nên không mua được. Khi có vốn, anh cũng không thể mua do giá đất tăng quá nhanh so với số tiền mà anh huy động được.

“Thời điểm tháng 3-2016, có người bạn rủ mua đất nền do Công ty Sao Mai bán ra với giá 478 triệu đồng cho nền diện tích 90m2 (trả thẳng tiền mặt). Thấy giá đất bình quân 5,3 triệu đồng/m2 khá hợp lý nên tôi định xoay vốn đầu tư nhưng tiếc là không xoay kịp. Đến tháng 7-2016, khi có được nguồn vốn thì giá nền tăng thêm 90 triệu đồng.

Sau đó, giá đất tiếp tục tăng, nguồn vốn không theo kịp. Đến nay, giá nền các đường nhánh ở Khu đô thị Sao Mai Bình Khánh 5 đã tăng lên mức 870 - 900 triệu đồng/nền, còn ở các đường chính phải hơn 1,2 tỷ đồng mới mua được. Tính ra, chỉ sau 2 năm, giá đất đã tăng gấp đôi, từ 5,3 triệu đồng/m2 lên hơn 10 triệu đồng/m2” - anh Hùng tiếc nuối.

Vừa đầu tư mua nền nhà ngang 8,8m, dài 19m (167,2m2) tại Khu đô thị Golden City (phường Mỹ Hòa, TP. Long Xuyên) với giá 2,4 tỷ đồng, anh Nguyễn Văn Phụng (ngụ phường Bình Khánh) tỏ ra tiếc nếu đầu tư vào đầu năm 2017.

“Thời điểm hơn năm trước, nền nhà ngang 6m, dài 19m (114m2) tại Khu đô thị Golden City có giá 1,5 tỷ đồng. Tôi nhận được Voucher ưu đãi 300 triệu đồng, như vậy chỉ cần 1,2 tỷ đồng là mua được nền nhà 114m2, tính bình quân 10,5 triệu đồng/m2. Do kẹt vốn nên thời điểm này phải mua với giá gần 14,4 triệu đồng/m2 (đường phía trong)” - anh Phụng so sánh.

Khảo sát một vòng các khu đô thị trên địa bàn TP. Long Xuyên, giá bán nền hiện tăng rất mạnh so 1 - 2 năm trước. Có trường hợp tăng gấp đôi như Khu đô thị Sao Mai, có trường hợp tăng 25 - 30% như Khu đô thị Golden City, có trường hợp tăng gần gấp 3 lần như khu Tây Đại học An Giang…

Tại Khu đô thị ven sông Diamond City (Tây Sông Hậu), giá nền từ mức 700 - 800 triệu đồng lúc triển khai dự án hiện đã tăng lên mức 1,1 - 1,3 tỷ đồng/nền. Tính ra, với nền 95m2 khu vực đường nhánh (đã ép cọc sẵn và xây hố xí tự hoại, thuộc phường Mỹ Phước, TP. Long Xuyên), giá bán 1,3 tỷ đồng, giá đất lên đến gần 13,7 triệu đồng/m2. Với nền 120m2 mặt tiền đường lớn, xây sẵn nhà 1 trệt, 2 lầu thương mại, nhà đầu tư phải bỏ ra hơn 2,8 tỷ đồng mới sở hữu được.

Cảnh giác chiêu “thổi giá”

Đối với các khu đô thị trong trung tâm TP. Long Xuyên, mức giá đất từ 10 - 15 triệu đồng/m2 có thể tạm chấp nhận được bởi phù hợp với thực tế thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, cũng có những khu dân cư “ăn theo” dự án, đẩy giá lên rất cao so giá trị thực. Điển hình như Khu Tây Đại học An Giang (phường Đông Xuyên).

Có trường hợp đất nền 81m2 nhưng nhờ “đối diện chung cư ACC đang xây dựng” nên giá rao bán lên mức 1 tỷ đồng. Có nền ở đường số 4, dù chỉ 75m2 nhưng giá rao 1,1 tỷ đồng nhờ… gần Trường Đại học An Giang, Cao đẳng Y tế và Bệnh viện Đa khoa Trung tâm An Giang.

“Khu dân cư Tây Đại học An Giang đang thi công mở rộng, sẽ đấu nối vào khu Công an tỉnh, kết nối ra đường Hà Hoàng Hổ, thuận lợi xây nhà trọ, mở phòng mạch” - một chủ đất giới thiệu lý do vì sao nâng giá bán lên gần 15 triệu đồng/m2 dù trước đây, khu này khoảng 4 - 5 triệu đồng/m2.

Có trường hợp 5 nền liền kề đường Nguyễn Văn Linh, Khu Tây Đại học An Giang (mỗi nền ngang 4,5m, dài 19m, tổng diện tích 427,5m2), “cò” đất ra giá đến 12,5 tỷ đồng, tương đương 2,5 tỷ đồng/nền, hơn 29 triệu đồng/m2… Cùng với Khu dân cư Tây Đại học An Giang, giá nền tại Khu dân cư Thiên Lộc cũng được đẩy lên mức 1,2 - 1,5 tỷ đồng cho nền từ 100 - 120m2.

Không riêng gì các khu đô thị trung tâm TP. Long Xuyên, giá đất vùng ngoại ô cũng bị đẩy lên khá cao. Một căn nhà cấp 4 cất trên nền đất 64m2 trong hẻm đường Trần Quang Khải (phường Mỹ Thới) có giá rao bán 800 triệu đồng, tương đương với một căn nhà ở Khu đô thị Sao Mai Bình Khánh 3 dù điều kiện giao thông, vị trí trung tâm rất chênh lệch. Một miếng đất chỉ 50m2 nằm trong hẻm rạch Cần Xây có giá bán 150 triệu đồng, tương đương 3 triệu đồng/m2 dù giá nhà nước khu vực này chỉ 300.000 - 500.000 đồng/m2. Ở khu vực đường Bờ Hồ, nơi tiếp giáp giữa phường Mỹ Thới và xã Phú Thuận (Thoại Sơn), miếng đất gồm 203,5m2 thổ cư và 9.527m2 đất lúa được bán với giá 1,55 tỷ đồng.

Ở thị trấn Phú Hòa (Thoại Sơn) - cách TP. Long Xuyên 7km, giá đất cũng bị đẩy lên rất cao khi có nhiều doanh nghiệp lớn về đầu tư nhà máy thủy sản, xưởng may, nhà máy lương thực… Có đất nền chỉ 60m2 nhưng giá bán 600 triệu đồng, tương đương 10 triệu đồng/m2 nhờ “gần công ty giày da có hơn 20.000 công nhân sắp hoạt động”. Tại Khu Công nghiệp Bình Hòa (Châu Thành), một lô đất ở khu vực cổng sau khu công nghiệp có diện tích 600m2, giá rao bán 3,55 tỷ đồng, tương đương hơn 5,9 triệu đồng/m2.

Theo một chuyên gia bất động sản, sở dĩ giá đất ở những khu dân cư dù không nằm ở trung tâm TP. Long Xuyên bị đẩy lên quá cao là do sức nóng của thị trường bất động sản chứ không phải giá trị thực. “Khi đầu tư mua đất, người mua nên so sánh sự hợp lý với mức giá do Nhà nước niêm yết, thị trường bất động sản xung quanh, tránh trường hợp nghe theo những lời “vẽ” như tiềm năng lớn, khả năng sinh lời cao… mà chạy theo giá trị ảo của bất động sản” - vị chuyên gia này khuyến cáo.

NGÔ CHUẨN