Tái cấu trúc ngành bất động sản cần thực hiện với thị trường, doanh nghiệp, sản phẩm

Sáng 12/4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Việc sửa luật phải tạo điều kiện cho cả người mua và người bán

Phát biểu tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội đánh giá cao cơ quan chủ trì soạn thảo đã thể hiện tinh thần trách nhiệm cao, hồ sơ dự án luật tương đối công phu. Đặc biệt, Ủy ban Kinh tế đã đưa ra báo cáo thẩm tra sơ bộ với nhiều nội dung quan trọng, sâu sắc.

Nhấn mạnh nội dung quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản là về quy hoạch, xây dựng trục quy hoạch theo thời gian, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc tái cấu trúc cần được thực hiện cả với thị trường, doanh nghiệp và sản phẩm, trong đó, quy hoạch là vấn đề cốt lõi.

Đối với quy định về việc tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt, Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết 18/NQ-TW của Ban Chấp hành Trung ương khuyến khích hình thức thanh toán này. Tuy nhiên, trong dự thảo luật lại quy định không dùng tiền mặt đối với tất cả việc thanh toán, đây là quy định thiếu tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn.

Cũng theo Chủ tịch Quốc hội, Nghị quyết 18 có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, nhưng dự thảo luật không có điều khoản cụ thể để thể chế hóa nội dung này.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo luật. “Bây giờ người dân đi mua bất động sản toàn thấy tin nhắn rác hoặc cuộc gọi rác. Thị trường thông tin không có hoặc thiếu minh bạch, đó mới là cái chính”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu tại phiên họp. (Ảnh: DUY LINH)

Liên quan đến quản lý thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần rà soát, tổng kết những tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về sân chơi, người chơi, luật chơi trên thị trường bất động sản. Việc này nhằm tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như những vướng mắc lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác.

“Ai là những chủ thể tham gia thị trường này, năng lực của người ta như thế nào để khắc phục những tình trạng có thể xảy ra hoặc đã từng xảy ra là nhà nhà kinh doanh bất động sản, người người kinh doanh bất động sản, công ty nào cũng kinh doanh bất động sản”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

Về phạm vi điều chỉnh, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự án luật này có sự giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Lần sửa đổi luật này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc sửa luật phải tạo điều kiện cho cả người mua và người bán, không “đẻ” thêm ra các thủ tục; chỉ quy định những vấn đề thực sự đặc thù của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, vấn đề nào Bộ luật Dân sự quy định rồi thì thôi.

Bổ sung quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất

Tham gia thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy đề nghị nghiên cứu quy định khái niệm kinh doanh bất động sản phải thể hiện được thành tố “tìm kiếm lợi nhuận”, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật doanh nghiệp.

Góp ý về quy định điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu nhận thấy quy định như dự thảo còn chung chung, chưa chi tiết, cụ thể, chưa làm rõ nội hàm “đóng băng”, tăng trưởng “nóng” và không nên quy định một chương riêng về nội dung này.

Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy tham gia ý kiến thảo luận về dự án Luật. (Ảnh: DUY LINH)

Ngoài ra, Chủ nhiệm Lê Quang Huy cũng đề nghị cân nhắc các giao dịch dân sự không nhất thiết phải tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản, có thể quy định theo hướng khuyến khích, không nên quy định bắt buộc.

Cũng tại phiên họp, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm cho biết, hiện nay, việc kinh doanh bất động sản phát sinh những loại hình mới như căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng kết hợp lưu trú…

Chủ tịch Hội đồng Dân tộc đề nghị làm rõ những loại hình mới này có thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này không, và nếu có thì được thể hiện cụ thể ở điều, khoản nào trong dự thảo luật.

Liên quan tới các hành vị cấm tại Điều 9 dự thảo luật, đại biểu đề nghị nghiên cứu thêm về các quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất,… bởi những hành vi này trên thực tế thời gian qua xảy ra rất nhiều, do chưa có quy định nên dẫn tới khó có biện pháp xử lý.

Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, nguyên tắc giao dịch qua sàn bất động sản chỉ quy định đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn. Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện thực tế có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch.

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm rõ một số vấn đề đại biểu nêu. (Ảnh: DUY LINH)

Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới.

Về đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Xây dựng cho biết, trước đây trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có quy định về nội dung này.

Từ thực tế có chủ đầu tư lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo luật lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định.

Kết luận nội dung làm việc, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị dự thảo luật cần hoàn thiện các quy định về quản lý Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp thực hiện cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện cụ thể hơn các quy định về điều tiết thị trường bất động sản.

Theo đó, cần tách bạch quan hệ pháp luật mang tính chất công, các quan hệ việc quản lý nhà nước, điều tiết thị trường và quan hệ mang tính chất tư, hợp đồng, môi giới, quan hệ cung cầu trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh phù hợp với các nguyên tắc. Vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp nhưng Nhà nước cấp đủ công cụ để điều tiết khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá “nóng”, hoặc đình trệ, đóng băng, bảo đảm thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững…