Lãi vay mua nhà 12-15%: Hiểu ra sao về con số khiến nhiều người lo lắng?

Lãi suất cho vay phân hóa

Ghi nhận thực tế của Tuổi Trẻ cho thấy mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm ngân hàng.

Tại một số ngân hàng thương mại lớn, do hạn mức tín dụng (room) dành cho bất động sản đã gần chạm trần, lãi suất cho vay có xu hướng nhích lên và điều kiện giải ngân chặt chẽ hơn. Đây cũng là nhóm thường được người vay tìm đến đầu tiên nhờ uy tín và quy mô.

Trong khi đó, nhiều ngân hàng thương mại cổ phần khác và khối ngân hàng nước ngoài như HDBank, Woori Bank, Shinhan Bank... vẫn còn dư địa tín dụng, đang tích cực đẩy mạnh cho vay mua nhà với mức lãi suất cạnh tranh để thu hút khách hàng.

Khảo sát cho thấy lãi suất ưu đãi phổ biến hiện dao động từ 6,99% đến khoảng 10,5%/năm trong 6 - 24 tháng đầu. Một số chương trình liên kết với chủ đầu tư đưa ra mức khoảng 8%/năm, đi kèm chính sách ân hạn gốc hoặc hỗ trợ lãi trong 24 - 36 tháng, giúp người mua giảm áp lực tài chính đáng kể trong giai đoạn đầu.

Với các khoản vay thông thường, mặt bằng lãi suất sau ưu đãi được tính theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ khoảng 3 - 4%/năm. Trong điều kiện hiện nay, mức lãi suất phổ biến sau ưu đãi thường quanh 10,5 - 12,5%/năm.

Chị Nguyễn Ngọc Liên (TP.HCM) cho biết lãi suất vay mua nhà đã tăng, từ mức 8 - 9%/năm cuối năm 2025 lên khoảng 9,5 - 10,5%/năm hiện nay ở một số ngân hàng. Lãi suất khoảng 13 - 15%/năm thực chất là mức thả nổi trong các kịch bản nhất định, thường xuất hiện sau vài năm vay, không phải mức người mua phải chịu ngay từ đầu.

Lãi suất tăng, tiền trả nợ tăng

Thực tế phần lớn người vay mua nhà hiện nay đều được hưởng giai đoạn lãi suất ưu đãi từ 1 đến 3 năm, thậm chí dài hơn nếu tham gia các chương trình liên kết. Đây là khoảng thời gian quan trọng để người mua ổn định tài chính, tăng thu nhập hoặc tích lũy thêm trước khi bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi.

Trong một trường hợp cụ thể, gia đình chị Khánh Vân dự định mua căn hộ tại Hà Nội với ngân sách khoảng 5 tỉ đồng. Chị tính nếu vay khoảng 70% giá trị tài sản (tương đương 3,5 tỉ đồng) trong 25 năm, với lãi suất 9%/năm, mỗi tháng gia đình phải trả lãi khoảng 27 triệu đồng trong giai đoạn đầu.

Chị tính toán nếu mức lãi suất tăng lên khoảng 12%/năm sau 3 năm ưu đãi, số tiền phải trả có thể tăng 8 triệu đồng/tháng, vẫn nằm trong phương án tài chính đã được tính trước của gia đình. Điểm đáng lưu ý là người vay thường có thời gian chuẩn bị vài năm trước khi lãi suất điều chỉnh, thay vì phải đối mặt ngay với mức cao.

Ông Nguyễn Quang Huy (khoa tài chính ngân hàng Trường đại học Nguyễn Trãi) cho rằng cần nhìn nhận diễn biến lãi suất hiện nay theo hướng toàn diện hơn.

Theo ông, lãi suất trong nền kinh tế thị trường luôn vận động theo cung - cầu vốn và chịu tác động của nhiều yếu tố vĩ mô như lạm phát, tăng trưởng tín dụng hay chi phí huy động. Vì vậy, việc một số ngân hàng điều chỉnh lãi suất ở từng thời điểm hoặc từng phân khúc khách hàng là điều bình thường.

Theo phân tích của ông Huy, mức lãi suất 12 - 15%/năm chủ yếu xuất hiện khi khoản vay bước sang giai đoạn thả nổi, được tính dựa trên lãi suất tham chiếu cộng với biên độ. Trong bối cảnh chi phí vốn có biến động, một số khoản vay có thể ghi nhận mức cao hơn, nhưng đây không phải là kịch bản phổ biến.

Đáng chú ý, trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao, mặt bằng lãi suất khó duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Các giai đoạn điều chỉnh thường diễn ra trong 6 - 9 tháng trước khi dần ổn định trở lại theo chu kỳ.

Bên cạnh đó, thị trường tín dụng hiện nay đang có sự cạnh tranh khá rõ nét giữa các ngân hàng. Bên cạnh nhóm ngân hàng điều chỉnh lãi suất tăng ở một số phân khúc, có nhiều tổ chức tín dụng - đặc biệt là khối ngân hàng nước ngoài - duy trì mức lãi suất cạnh tranh nhằm thu hút khách hàng.

Ở góc độ tác động, ông Huy cho rằng việc lãi suất nhích lên trong ngắn hạn không tránh khỏi ảnh hưởng đến tâm lý người mua, nhưng về dài hạn lại góp phần điều tiết thị trường theo hướng lành mạnh hơn.

"Lãi suất tăng không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà có thể là yếu tố giúp thị trường điều chỉnh về trạng thái bền vững hơn", ông Huy nhận định.